切记,不要乱买学区房

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Editor's note: What kind of school district can be bought?

Text: Kaifeng Jun, originally contained in the National Classics (ID: guominjinglve)

12 square 3.6 million, the average price per square is 300,000 yuan.

This is not the Shenzhen Bay, which is not so expensive. It is not the Shanghai Huangpu River, which is the highest price in the country, but the old and small in Beijing’s Xicheng District.

Old and broken, no kitchen, no separate bathroom, staggered wires, mottled walls, the average price is higher than the sky, the only reason is only one: school district.

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Recently, the heat of the school district has received a wave of waves, and the controversy has emerged in an endless stream.

First, at the end of last year, a primary school in Luohu, Shenzhen, proposed to stipulate that “the housing area is less than 50 square meters.” A degree room with an area of more than 50 square meters can be enrolled after one year of residence. If the area is less than 30 square meters, it can be admitted for six years.

According to the explanation of the relevant departments, the reason for this is because the degree has reached the limit, and at the same time prevent the speculation of a small area of school district. Due to the existence of fairness, this rule was immediately cancelled by the school overnight.

Then, the famous school of a property sales promotion in Guangzhou Milk Factory was missing, and was accused of misleading propaganda. The project was sold at a higher price than other real estates in the same area, and it was sold as a selling point.

Subsequently, the sudden relocation of the school district of Lhasa Road Primary School, a top-ranking university in Nanjing, caused dissatisfaction among parents. Lhasa Road Primary School is a famous school in the pyramids in Nanjing. The price of the surrounding school district is as high as 80,000 yuan, far higher than the average price of Nanjing.

Recently, an article called《苏州没有学区房》went without a hitch. Suzhou school district housing has always been hot, but this year's college entrance examination, Suzhou 400 points or more (Jiangsu college entrance examination scores of 480 points) high scores of candidates only 141 people, less than Nantong, Wuxi, Taizhou, Yangzhou, Yancheng, Nanjing and other cities.

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一边是学区房价格居高不下、家长为名校奔走的场景,另一边是学区房之于高考成绩的不匹配、高房价付出没能迎来高成绩。

学区房陷入前所未有的尴尬。

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不仅如此,学区房政策正在变动之中。

先是,广州提出了租售同权。无论是租房还是买房,都能享受到同等的受教育权利。无论是买房还是租房,都能享受到同等学位,那么抢购学区房的必要性就不复存在。

接着,北京多区推出了多校划片政策。以往单校划片,一个萝卜一个坑,学位房价格居高不下。而多校划片,则带来诸多不确定性,同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校。入学风险的存在,让学区房充满着不确定性。

这两大政策,被认为是学区房的釜底抽薪之策。然而,现实却出现诸多吊轨之处。

一方面,租售同权尚未真正落地。在很多城市,学位房仍是就近入学的第一决定因素。有户籍有学位房的,优先享受对口小学派位;有户籍无学位房的,只能最后接受区域统筹。无户籍无学位房的,只能通过积分入学,与千军万马共同争抢学位。

早在2017年,就有城市的教育部门直言不讳地表示 “租购同权”不等于租房就能上名校。在既有的教育资源分配中,户籍、房产、学位仍旧是首要衡量因素。

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一方面,多校划片也存在诸多难题。抛开划片公平性、就近入学的现实不说,对于北上广深这样的大城市,优质教育资源多集中于中心城区,这些区域无论如何多校划片,都无法改变学区房高教育溢价的现实。

xxxx即便在北京,多校划片已经提出几年时间,但离落地仍有一定距离。

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学区房到底还能不能买?

要想了解这一点,必须明白学区房的高房价从何而来,维持这种高房价的因素是什么,这些因素能不能持续。

学区房高房价的背后,实质是教育溢价。同一地段,学区房相比于非学区房,普遍有20%左右的高溢价,部分名校的学区房溢价超过30%。

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在一个向来重视教育的国度,每一个家长都担心自己的孩子“输在起跑线”上,用学位房来投票,就成了不约而同的选择,家长愿意为了所谓更好的学校支付更高的价格。

我国义务教育执行的是“就近入学”规则,一套房子对应一所学校,学校强弱悬殊,自然带动对应的学位房价格出现差异。

在投资上,正因为教育溢价的存在,学区房一般比普通房子涨得更快,同时拥有更强的抵御楼市风险的能力。

根据任泽平通过对北京十年房价走势的追踪发现,大都市圈,地铁房,学区房以及受益于城市外扩的地区涨幅更大。

不过,这是过去学区房的投资逻辑。如今,学区房面临着越来越多的问题。

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学区房面临的风险越来越多。

其一,学区资源重新分配的风险。无论是租售同权,还是多校划片,只要能够落地,都会对学区房产生釜底抽薪式的影响。虽然短期内,由于各种利益的阻碍,这两大政策都很难顺利推进,但这是学区房未来的可能的发展方向,必须提前做好预防。

XX第二,政策变化的风险。不久前,在房地产市场监管的压力下,苏州工业园区将“五年制”调整为“九年制”,学位锁定期从五年突然变为九年。

在深圳,还有一个城市在学位压力下,改变了“口口相传”的规则,罗湖着名的学校甚至试图引入“限制入学50平方米”的政策。政策变量已成为学位室的重要因素。

第三,开发商虚假宣传的风险。虽然许多政府已经禁止推广与房产相关的学位房间宣传,但学位房间是房价的重要组成部分,将由开发商或变相公布,并反映在房价中。

然而,学位本身是不确定的,开发者也有误导宣传的动机,这会导致各种道德风险。

第四,学位室和教育强度的风险不匹配。每个家长都不希望自己的孩子在起跑线上输球,但是购买一流的学位室并不一定意味着一个美好的未来。学位室与高考之间的关系变得越来越不稳定,这不可避免地引起了对学位室实际效果的质疑。

五是城市洗牌的风险。任何地区的教育都由人民决定。随着新城区的兴起,尤其是一些城市的行政和商业区,城市的白领和金领群也发生了变化。人们居住在社区的这些地方的教育质量也不会差。传统老城区的程度是一个挑战。

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那么,你不想购买学位室吗?

对于这个问题,答案不是那么“肯定”和“不”那么清楚。是否仍然可以购买学位室,关键取决于购买什么样的学位房间。

首先,购买单学位的房间不如投资于优质教育资源集中的地区。重要的是要知道优质教育资源往往集中在中心城市,每个城市都有自己的强大教育区,这是一个着名学校的聚集地。无论是单一的学校抄写员,还是多学校的抄写员,都不会影响学区的价值。

其次,在选择学区时,旧的休息比旧的要好。许多老城区最古老的房子,最大的价值在于程度。购买学区是优质学位和稀缺教育的升值,而不是房子本身。与旧的和破碎相比,旧的和小的是更具成本效益的选择。

第三,跟随白领和金领群体。一个地方的教育质量与学校的传统以及父母和社区的氛围有关。白领和金领群体居住在学区质量一般具有良好发展优势的地方。因此,在一些政府区或商业区,准学位室比老城区的传统学位室更具成本效益。